Pourquoi faire appel à une expertise indépendante pour la validation des travaux de dépollution ?

Acheter ou vendre un terrain (ou un bâtiment) qui a accueilli une activité peut vite tourner au cauchemar : risques sanitaires, passif financier caché, refus de permis… Pourtant, un parcours balisé existe pour transformer ce risque en opportunité et signer une transaction juridiquement sûre, financièrement maîtrisée et techniquement faisable.

1. Comprendre le cadre légal avant toute négociation

Article L.125-7 du Code de l’environnement : le vendeur doit informer l’acheteur si le bien se situe dans un Secteur d’information sur les sols (SIS). À défaut, la vente peut être annulée ou le prix renégocié.

Article L.514-20 (Cessation d’activité d’ICPE) : obligation d’information sur l’existence d’une ancienne installation classée.

Arrêté du 9 février 2022 : fixe les modalités de l’attestation « ATTES-ALUR » et la certification des bureaux d’études qui la délivrent.

Norme NF X 31-620 : la méthodologie nationale sites et sols pollués encadre de façon complète la gestion des sols pollués : elle définit les règles, responsabilités et livrables attendus des prestataires, afin d’assurer la fiabilité des diagnostics, des travaux et des attestations environnementales.

Red On Line (FR)

2. Lancer immédiatement les premières étapes environnementales

Étude historique & documentaire : consultez BASIAS/BASOL, archives locales, rapports ICPE.

Réalisée préalablement aux investigations de terrain, cette prestation est le point d’entrée d’une étude dans le domaine des sites et sols pollués. Elle permet de retracer l’historique du site, de définir quels sont les types de polluants susceptibles d’être rencontrés et d’évaluer la vulnérabilité des milieux (sol, eaux souterraines, eaux superficielles, sédiments, gaz du sol, air ambiant). L’ensemble de ces informations est illustré dans un schéma conceptuel, qui représente l’aboutissement de l’étude.

Ainsi, cette prestation globale se décompose, selon la norme NF X 31-620-2, en plusieurs prestations élémentaires telles que :

une visite de site (A100) ;

une étude historique, documentaire et mémorielle (A110) ;

une étude de vulnérabilité des milieux (A120) ;

le cas échéant, l’élaboration d’un programme prévisionnel d’investigations (A130).

Accédez à la page Diagnostics pour détailler la prestation.

3. Cartographier le risque avec des diagnostics ciblés

Une fois les premières recherches documentaires menées, des investigations de terrain peuvent être nécessaires pour confirmer ou infirmer les suspicions de pollution. Ces investigations consistent généralement à réaliser des sondages et des prélèvements (sol, eau, gaz du sol) analysés en laboratoire accrédité. L’objectif est de caractériser précisément la nature, l'étendue et la concentration des polluants identifiés.

Les résultats obtenus permettent de compléter le schéma conceptuel des pollutions, pièce centrale du raisonnement technique et sanitaire. Il identifie clairement les sources de pollution, les voies de transfert potentielles (circulation des polluants dans le sol, les eaux ou l’air) et les cibles sensibles (riverains, nappes, bâtiment, écosystèmes…).

Ce travail permet d’éviter les mauvaises surprises lors de l’acquisition, et de fonder une stratégie de gestion proportionnée au risque.

Ces diagnostics sont définis en fonction des usages futurs du site (habitation, tertiaire, commerces, industrie) et des vulnérabilités environnementales identifiées. Ils permettent de statuer, de manière objective et chiffrée, sur la compatibilité entre l’état du sol et le projet envisagé.

Si une pollution est confirmée, une Évaluation Quantitative des Risques Sanitaires (EQRS) peut être menée. Elle quantifie l’exposition des populations et valide, ou non, l’acceptabilité du risque selon les critères de l’INERIS. En cas de risques sanitaires, un plan de gestion est établi pour maîtriser les risques résiduels.

Consultez la page Vendeurs & Acquéreurs pour plus de détails.

4. Obtenir l’attestation ATTES-ALUR et sécuriser le permis

L’attestation ATTES-ALUR est souvent exigée par les services urbanismes des communes dans le cadre d’un dépôt de permis de construire ou d’aménager sur un terrain inscrit en SIS ou anciennement ICPE, si un changement d’usage du site est envisagé (ex. : ancienne activité industrielle transformée en logements).

Elle permet à l’administration de s’assurer que les mesures de gestion (terrassements, protections, contrôles) sont bien intégrées dans le projet de construction. Sans cette attestation, le permis peut être refusé ou suspendu.

Elle est délivrée uniquement par un bureau d’études certifié LNE – Domaine A, et s’appuie sur l’analyse du diagnostic et le plan de gestion.

Accédez à la page ATTES pour en savoir plus.

5. Encadrer la transaction avec des clauses protectrices

La dimension juridique est souvent négligée, alors qu’elle conditionne la tranquillité post-signature. Intégrer des clauses spécifiques dans l’acte notarié permet de formaliser les engagements et de répartir les risques.

Garantie de passif environnemental : le vendeur prend en charge les pollutions antérieures à la vente, avec un plafond et une durée déterminés.

Convention de dépollution : définit qui fait quoi, dans quel délai, et avec quel budget.

Séquestre financier : une partie du prix de vente est bloquée jusqu’à preuve de la dépollution ou d’une conformité environnementale.

Pour plus de sécurité, découvrez notre service AMO pour défendre vos intérêts techniques et juridiques.

6. Transformer le diagnostic en valeur ajoutée

Une pollution avérée n’est pas forcément un frein à la transaction. Bien au contraire : l’anticiper, la documenter et la chiffrer permet souvent de rééquilibrer la négociation à votre avantage.

Négocier le prix de vente en intégrant les coûts de dépollution, estimés de manière réaliste par un bureau d’études certifié. Cette transparence technique permet d’éviter les litiges post-vente et de construire une confiance entre les parties.

Valoriser les terres excavées dans des filières adaptées (ISDI, ISDND, terres inertes, installations de traitement). Certaines terres peuvent même être réutilisées sur site, dans une logique d’économie circulaire, à condition de respecter les critères réglementaires.

Gagner du temps dans le montage financier et juridique : un dossier environnemental complet rassure les partenaires (banques, notaires, collectivités) et évite les blocages lors de l’instruction du permis ou de la signature définitive.

En traitant le sujet dès l’amont, le diagnostic ne devient plus un coût imprévu, mais un outil de sécurisation et de valorisation patrimoniale.

7. Check-list express avant de signer

Avez-vous consulté les bases BASIAS/BASOL et la carte SIS ?

Le diagnostic sols / eaux / gaz est-il conforme NF X 31-620 ?

Une ATTES-ALUR est-elle exigée ?

Le notaire a-t-il intégré les clauses de garantie environnementale dans l’acte de vente ?

Mon site est-il une ancienne ICPE ? Si oui, la cessation d’activité a-t-elle été déclarée et instruite par la DREAL ?

Quelles étaient les installations et les substances utilisées sur mon site ?

Les terres excavées sont-elles valorisables ? Un plan de gestion des déblais est-il prévu ?